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8月27日，保利发展（600048.HK）正式发布2026年半年度报告。报告显示，上半年公司实现营业总收入1028.6亿元，同比下降11.98%；利润总额56.29亿元，同比下降47.57%；归属于上市公司股东的净利润19.59亿元，同比下降40.84%。
盈利端的收缩幅度远大于营收端，这不仅是数字的下降，更是一次行业深度调整在龙头企业身上的集中映照，大家都在关注房企究竟如何穿越调整周期。
利润持续“失速”，是否已经探底？
财报数据清晰显示，保利发展的归母净利润再次下滑，如果拉长时间线，可以看到其利润收缩的形势更为严峻。
从2020年开始，保利发展上半年归母净利润一直稳定在100亿元以上，并于2023年达到122.22亿元的历史峰值。彼时，行业虽已开始调整，但保利凭借央企信用以及在核心城市深耕，仍实现了利润的持续增长。
拐点出现在2024年。当年上半年保利发展的归母净利润骤降至74.19亿元，同比降幅达39.3%。营收仍保持增长，但利润端率先“塌方”——毛利率较上年同期大幅下滑5.24个百分点至16.02%，结转项目权益比例下降进一步侵蚀归母净利润。
2025年，半年度利润跌入“20亿时代”。上半年归母净利润仅27.11亿元，同比再降63.5%，这是保利发展历史上首次半年归母净利润跌破50亿元。与此同时，营收同步下滑16.08%，少数股东损益占比飙升至58.73%。
2026年上半年，公司归母净利润进一步降至19.59亿元，同比降幅40.84%。从2023年的利润峰值到今年，三年间，归母净利润从122.22亿元缩水至19.59亿元，降幅达84%。更值得警惕的是营收与利润的严重背离，2026年上半年营收1028.6亿元，较2020年仍增长近40%，利润却只剩零头。
盈利端的收缩幅度远大于营收端，保利发展的利润为何“上不去”？
最直接的原因是结转规模收缩。受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模下降，营业收入同比减少约140亿元。这是营收端下降的直接原因。
而根本原因为行业毛利率的系统性下行，第三方机构数据显示，房地产行业的加权平均毛利率已经从2020年超过30%降至 5%~10%区间。公司早年高价获取的土地在房价下行周期中集中结转，利润空间被持续压缩。
此外是投资收益的消失。2023年及以前，保利发展的联营合营企业投资收益是利润的重要补充；2026年上半年，公司的投资收益已由上年同期的9.84亿元转为亏损0.29亿元，投资收益已由盈转亏。
与此同时，合作开发模式下，少数股东损益占比从2023年的不足20%攀升至2025年的近60%，造成归母净利润的“含金量”持续下降。
多重因素导致公司的利润总额接近腰斩。归母净利润的大幅下滑，最直接的影响是市场对短期盈利能力的信心动摇，中报发布时公司每股收益降至0.17元，同比下降40.84%。利润从百亿规模降到不足20亿元，保利只用了三年。市场期待的不是何时反弹，而是何时企稳。
利润探底了吗？一个好信号是，2026 年上半年公司实现归母净利润降幅相较于2025年同比降幅收窄35个百分点。分季度来看，公司2026年第二季度归母净利润10.14亿元，同比上升75%，相较于2025年第二季度同比下降57%呈现出明显的回升态势，拖累公司利润的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实。
聚焦核心城市，历史库存仍是“暗雷”
面对利润压力，保利发展在投资端作出明确的选择——全面收缩，极致聚焦。
财报显示，上半年公司共拓展项目21个，拓展金额384亿元，拓展金额权益比达到98%。从城市结构看，一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%；北京、上海、广州、深圳、杭州五个重点城市投资强度占比达到82%。资源投放进一步向高能级城市和确定性更强的核心区域集中。后续随着存量项目逐步去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。
这是一场主动的战略收缩，用当下的“少拿”，换取未来的“更确定”。
但问题在于，历史库存的包袱仍然沉重。财报显示，保利发展存货账面价值约6305.09亿元，占总资产的54.11%。东方财富证券股份有限公司的研究报告显示，截至2025年末，保利发展的项目分布在98个城市，其中二线、三线及以下城市项目可售面积占比分别为47%、44%，超过四成的可售面积仍沉淀在非核心城市。此外，存量在售项目中2021年之前获取的可售面积占比约77%，这些历史项目的盈利空间本就有限。
积压的非核心城市库存，就像悬在利润表上方的一把利剑。随着市场持续分化，这些项目未来仍面临进一步的减值压力。
事实上，保利发展近年来持续计提资产减值，2023年至2025年，公司每年资产减值损失金额分别为50亿元、51亿元、65亿元，占当期营收比重分别为1%、1%、2%。业内专业人士分析认为，公司整体存货减值计提偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提，将持续侵蚀利润，长期压制业绩弹性。
当前，保利发展的正在通过“调转换退”、土地盘活等方式推进存量优化。上半年，通过展示焕新、优化产品、以租促售等手段实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。
值得一提的是，2026年上半年，保利发展在存量资产处置与经营性资产运作上取得实质性进展。以广州保利中心及佛山保利水城项目为基础资产开展商业不动产REITs申报工作正在推进中。6月22日，保利发展发布公告称，旗下商业不动产公募REITs已获得中国证监会准予注册的批复。
财务底盘依然稳健，标杆产品站稳市场
如果说利润表是“面子”，那资产负债表和现金流量表就是“里子”。保利发展的“里子”，依然扎实。
上半年末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降；有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元；货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元。
更值得关注的是现金流，上半年经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第9年保持为正。三条红线稳居绿档，公司债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。综合融资成本同比下降28个基点至2.61%，创历史新低。
在行业深度调整期，手里有钱、负债可控、融资便宜——这才是真正的护城河。
而在产品端，保利发展正在从“造好房子”走向“造好生活”。今年4月，公司正式发布“保利好生活体系”与全新品牌主张“三好保利，用心生活”，并成立“保利好生活研究院”，将竞争边界从产品延伸至服务、社区和长期客户关系。
保利发展在财报中提到，2026年上半年，公司实现销售签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平方米，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金1110亿元。
上半年，公司核心城市销售贡献达95%，从结构上看，一、二线城市销售金额合计占比达到86%；从项目上看，共有5个单盘销售金额超过30亿元，合计实现销售约210亿元。标杆产品的持续涌现，验证了“好生活”战略在市场上的穿透力。
保利发展的这份半年报，本质上是一个时代切换的缩影。利润的下滑是真实的，但财务的稳健也是真实的；历史库存的压力是沉重的，但战略转型的方向也是清晰的。一家穿越过多个周期的老牌央企，正在用短期的利润代价，换取长期的生存空间。
市场终将奖励那些在寒冬中依然保持清醒、持续优化底盘的企业。保利发展，正在做正确而艰难的事。
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冷眼看财报
南方+记者 柴亚娟杠杆式股票
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